Der Mietvertrag im Allgemeinen
Das Mietrecht über Wohnraum ist ein sehr komplexes Rechtsgebiet. Viele Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern enden vor den Gerichten und es ergehen immer wieder neue Grundsatzurteile. Mit einem gut ausgearbeiteten Mietvertrag lassen sich viele Streitigkeiten vermeiden. Beinhaltet das Vertragswerk alle regelungsbedürftigen Punkte, wissen beide Vertragsparteien was auf sie zukommt und wie sie sich zu verhalten haben. Dazu ist es natürlich wichtig, dass der Vertrag schriftlich geschlossen wird. Zwingend ist dies zwar nur bei einem befristeten Mietvertrag. Je länger aber der Vertragsabschluss her ist, desto unterschiedlicher werden die Ansichten darüber. Zu beweisen welche Vereinbarungen die Mietparteien über das Mietverhältnis getroffen haben, ist ohne schriftlichen Mietvertrag beinahe unmöglich.

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Mietverträge auf Zeit
Ein Mietvertrag kann für eine unbestimmte Dauer oder befristet geschlossen werden. Wichtig ist, dass wenn der Mietvertrag über das befristete Mieterverhältnis nicht schriftlich geschlossen wird, der Mietvertrag automatisch als auf unbefristete Zeit geschlossen gilt. Da ein Mietvertrag grundsätzlich auch mündlich oder konkludent d.h. durch schlüssiges Handeln geschlossen werden kann, ist darauf zu achten dass der befristete Mietvertrag geschlossen wird bevor der Mieter in die Wohnung einzieht. In Mietverträgen die nach dem 01.09.2001 geschlossen werden, muss dem Mieter der Grund der zur Befristung führt mitgeteilt werden. Dabei genügt nicht irgendein Grund. Eine Befristung ist seit der Gesetzesänderung im Jahre 2001 nur noch aus bestimmten Gründen möglich. Eine Befristung kann erfolgen, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit
• die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will,
• in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder
• die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will.
Wichtig ist, das der Vermieter dem Mieter den Befristungsgrund bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Nur unter diesen Voraussetzungen kann ein befristeter Mietvertrag wirksam geschlossen werden. Liegt ein wirksamer befristeter Mietvertrag vor, endet er automatisch mit Ablauf der Zeit. Er muss nicht gekündigt werden.

Die AGB im Mietvertrag
Allgemeine Geschäftsbedingungen sind häufiger Bestandteil im Mietvertrag. AGB sind für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierte Vertragsbedingungen, die eine Partei der anderen bei Abschluss des Vertrags stellt. Überwiegend werden für den Abschluss eines Mietvertrages vorformulierte Klauseln verwendet und die einzelnen Vertragspunkte eben nicht einzeln von den Parteien verhandelt. Selbst eine Klausel im Vertrag, die darauf verweist, alle Vertragsbedingungen seien von den Parteien durchgesprochen und jeweils gesondert ausgehandelt worden, schließt die Eigenschaft vorhandener AGB nicht aus. Dass über die einzelnen Bedingungen gesprochen und darüber aufgeklärt wurde reicht nämlich nicht aus. Handelt es sich im Mietvertrag um AGB, unterliegen sie der allgemeinen AGB-Kontrolle. Um wirksam zu sein, dürfen sie für den Mieter nicht überraschend sein und sie dürfen den Mieter nicht unangemessen benachteiligen. Dies führt zu häufigen Streitigkeiten vor Gericht, denn ist eine AGB-Klausel unwirksam, findet keine geltungserhaltende Reduktion statt, sondern es findet das Gesetzesrecht Anwendung. Da Vermieter ihre Pflichten aus dem Gesetz meist durch AGB auf den Mieter abwälzen, führen unwirksame AGB dazu, dass die Übertragung unwirksam ist. Der Vermieter muss also wieder für die aus dem Gesetz folgenden Pflichten, wie etwa die Instandhaltung der Mietwohnung, aufkommen.

Untervermietung
Einem Mieter ist es nicht erlaubt die angemietete Wohnung einfach unter zu vermieten. Generell brauchen Mieter hierzu die Zustimmung des Vermieters. Nur in seltenen Fällen wird diese Zustimmung bereits im Mietvertrag erteilt. Vor der Untervermietung muss ein Mieter deshalb den Vermieter um die Erteilung der Zustimmung bitten. Stimmt der Vermieter zu, muss er sie dem Mieter schriftlich erteilen. Wird die Wohnung ohne die Zustimmung des Vermieters untervermietet hat der Vermieter das Recht den Mieter abzumahnen. Bei einem erneuten Verstoß kann er den Mieter fristlos kündigen. Ein Vermieter darf die Zustimmung aber nicht grundlos oder willkürlich verweigern. Hat der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung, muss er die Zustimmung erteilen. Er kann der Untervermietung nur widersprechen, wenn die Wohnung dadurch überbelegt würde oder besondere Gründe des Vermieters gegen die Person des Untermieters sprechen. In der Regel hat er die Zustimmung zu erteilen. Widerspricht der Vermieter einer Untervermietung, hat der Mieter ein außerordentliches Kündigungsrecht. Wurde die Zustimmung trotz eines berechtigten Interesses des Mieters verweigert, steht dem Mieter sogar ein Anspruch auf Schadensersatz zu. Dieser Schadensersatzanspruch des Mieters betrifft die entgangene Miete für die Untervermietung.