Mietvertrag als Vermieter oder Mieter richtig kündigen

Allgemeines zur Kündigung
Die Kündigung eines Mietverhältnisses muss zwingend schriftlich erfolgen. Sind auf einer Vertragsseite mehrere Personen beteiligt, muss die Kündigung gegenüber allen bzw. von allen ausgesprochen werden. Aus dem Kündigungsschreiben muss für den Kündigungsempfänger auch klar hervor gehen, dass es sich um eine Kündigung handelt. In einem unbefristeten Mietverhältnis besteht grundsätzlich die Möglichkeit das Mieterverhältnis durch eine ordentliche oder außerordentliche Kündigung zu beenden. Durch eine ordentliche Kündigung wird die im Vertrag vereinbarte oder durch Gesetz vorgegebene Kündigungsfrist eingehalten. Eine außerordentliche Kündigung erfolgt meist fristlos. Dies ist aber nicht zwingend. Eine außerordentliche Kündigung ist zwar nur möglich, wenn ein bestimmter Kündigungsgrund vorliegt. Sie kann aber auch unter Einhaltung der Kündigungsfrist erklärt werden. Wichtig ist, dass die Kündigung dem Empfänger rechtzeitig zugeht. Handelt es sich um eine von einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelte Wohnung, ist zu beachten, dass der neue Eigentümer dem Mieter nicht vor Ablauf von drei Jahren seit dem Erwerb der Eigentumswohnung kündigen darf. Die einzelnen Landesregierungen können diese Sperre durch Rechtsverordnung auf bis zu 10 Jahre erweitern.

Mieterkündigung
Für eine ordentliche Kündigung muss der Mieter im Gegensatz zum Vermieter keine Gründe angeben. Ein Mieter muss sich aber an die Kündigungsfristen halten, sofern mit dem Vermieter kein einvernehmlicher Kündigungszeitpunkt gefunden wird. Für Mietverträge die ab dem 01.09.2001 geschlossen wurden, gilt für Mieter unabhängig von der Mietdauer eine Kündigungsfrist von 3 Monaten. Für alle Mietverträge die vor diesem Zeitpunkt geschlossen wurden gelten die früheren Regelungen, wenn diese im Mietvertrag vereinbart wurden. Die Kündigungsfrist richtet sich dann nach der Dauer des Mietverhältnisses und der Mieter kann entweder nach 3, 6, 9 oder 12 Monaten kündigen. Eine fristlose Kündigung muss auch vom Mieter begründet werden. Die fristlose Kündigung ist möglich, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, der dem Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der regulären Kündigungsfrist unzumutbar macht. Eine nicht abschließende Aufzählung der wichtigen Gründe, die zu einer fristlosen Kündigung berechtigen, findet sich in § 543 BGB. Ein wichtiger Grund liegt beispielsweis vor, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird. In der Begründung müssen auch alle wesentlichen Tatsachen enthalten sein, auf die der Mieter die Kündigung stützt. Wichtig ist, dass die Kündigung dem Vermieter rechtzeitig zugeht. Geht die Kündigung dem Vermieter bis zum 3. des Monats zu, zählt dieser Monat bei der Berechnung der Kündigungsfrist noch mit.

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Mietvertrag für Einfamilienhaus

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Vermieterkündigung
Sofern ein Vermieter nicht selbst sondern durch einen Bevollmächtigten kündigt, muss die Vollmacht im Original beigefügt werden. Liegt der Kündigung keine Originalvollmacht bei, kann sie durch den Mieter innerhalb von einer Woche schriftlich zurückgewiesen werden. Die Kündigung ist dann Fall unwirksam. Auf den Inhalt der Kündigung kommt es nicht mehr an. Im Gegensatz zu einer ordentlichen Kündigung durch den Mieter, kann ein Vermieter nicht grundlos kündigen. Er kann das Mietverhältnis nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung muss vom Vermieter so begründet werden, dass der Mieter erkennen kann, ob es sinnvoll ist sich gegen die Kündigung zur Wehr zu setzen und ihr zu widersprechen oder gar gerichtliche Schritte einzuleiten. Beispiele für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in § 573 BGB genannt. Erst Recht muss eine fristlose Kündigung durch den Vermieter begründet werden. Eine fristlose Kündigung kommt etwa in Betracht, wenn der Mieter den Mietvertrag in erheblicher Weise verletzt, die Wohnung vertragswidrig nutzt, oder er in Zahlungsverzug gerät. Die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs kann durch den Mieter abgewendet werden, wenn er die ausstehenden Mietrückstände bis spätestens zwei Monate nach Erhalt der Räumungsklage zahlt. Diese Möglichkeit besteht für den Mieter innerhalb von zwei Jahren allerdings nur ein mal.

Kündigung bei besonderen Mietverträgen
Haben die Vertragsparteien den Wohnungsmietvertrag für bestimmte Dauer, also einen befristeten Mietvertrag geschlossen, ist eine ordentliche Kündigung nicht per se möglich. Den Vertragsparteien steht es aber selbstverständlich frei, diese Möglichkeit im Mietvertrag vorzusehen. Haben Vermieter und Mieter keine Vereinbarung zur ordentlichen Kündigung im befristeten Mietverhältnis getroffen, kann das Mietverhältnis nur außerordentlich gekündigt werden. Dasselbe gilt für Mietverträge über Gewerberäume. Diese werden überwiegend für einen bestimmten Zeitraum – oft zehn Jahre – abgeschlossen. Soll es den Vertragsparteien möglich sein das Mietverhältnis auch innerhalb dieser Zeit ordentlich zu kündigen, muss dies im Mietvertrag separat vereinbart werden.