Gewerbemietvertrag seine Besonderheiten und Unterschiede zum Wohnungsmietvertrag

Grundlegendes zum Gewerbemietvertrag
Während Wohnungsmieter hohen Schutz durch weitreichende Mieterschutzvorschriften genießen ist das bei einem Gewerbemieter nicht der Fall. Die Vorschriften für die Wohnungsmiete finden keine Anwendung und die Vertragsparteien können beinahe beliebiges im Gewerbemietvertrag vereinbaren. Es gibt im Gewerbemietrecht keinen Kündigungsschutz, Bestandsschutz oder Regelungen zur Miethöhe. Die fehlende Schutzbedürftigkeit sieht der Gesetzgeber in der fehlenden Überlegenheit einer Partei – ganz im Gegensatz zum Wohnraummietrecht. Im Gewerberaummietrecht seien die Parteien gleich stark. Das kommt insbesondere auch bei der Kontrolle von Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) zur Geltung. Während in einem Wohnraummietverhältnis davon ausgegangen wird, dass die AGB vom Vermieter gestellt wurden, muss in einem Gewerbemietverhältnis zunächst festgestellt werden ob der Vermieter oder der Mieter die AGB gestellt hat. In einem Gewerbemietverhältnis ist es öfter der Fall, dass der Mieter seinem Vermieter bei weitem überlegen ist. Die AGB-Kontrolle findet zwar nur hinsichtlich eines Verbrauchers Anwendung, aber auch wenn die Parteien den Gewerbemietvertrag in ihrer Eigenschaft als Unternehmer schließen, findet eine rechtliche Kontrolle nach der Generalklausel der sog. Inhaltskontrolle statt. Danach sind Bestimmungen in AGB unwirksam, wenn sie den Vertragspartner entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen.

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Mietvertrag Gewerberäume


Inhaltliche Besonderheiten
Zunächst sollte ein Gewerbemietvertrag auf jeden Fall schriftlich geschlossen werden. Mietverträge über einen Gewerberaum die für einen längeren Zeitraum als ein Jahr geschlossen werden bedürfen zwingend der Schriftform. Wird diese nicht eingehalten, ist der Vertrag zwar nicht ungültig, aber gilt als auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann frühestens nach einem Jahr der Gebrauchsüberlassung gekündigt werden. Im Gewerbemietvertrag selber sollte unbedingt aufgenommen werden, welche Räume exakt von dem Gewerbetreibenden genutzt werden dürfen. Außerdem ist es wichtig festzulegen, welche Nutzung in den Gewerberäumen stattfinden soll. Die Gewerberäume müssen für die vorgesehene Nutzung schon baulich tauglich sein und auch den behördlichen Auflagen entsprechen. Wird der Gewerbemietvertrag zur Nutzung als Schneiderei eingegangen, kann der Mieter die Gewerberäume nicht einfach zur Gaststätte umfunktionieren. Ob und wie eine Außenwerbung angebracht werden darf, sollte ebenfalls im Mietvertrag festgehalten werden. Unabhängig davon, dass auch die behördlichen Genehmigungen nach der Bauordnung erforderlich sind. Sind die Räume bereits mit verschiedenem Inventar ausgestattet, empfiehlt es sich grundsätzlich eine Inventarliste zu erstellen. Sofern die Vertragsparteien nichts anderes regeln, hat der Mieter fehlendes Inventar zu ersetzen.

Abgrenzung Wohnungsmiete – Gewerbemiete
Weil die gesetzlichen Vorschriften zur Gewerbemiete und zur Wohnraummiete so unterschiedlich ausgestaltet sind, ist es wichtig die zwei Vertragsarten voneinander abzugrenzen. Welches Mietverhältnis vorliegt bestimmt zunächst der Vertragszweck. Wie der Mietvertrag von den Vertragsparteien genannt wird, ist dabei nicht ausschlaggebend. Entscheidend ist die tatsächliche Nutzung der Räume. Sofern sie zum privaten Aufenthalt genutzt werden und lediglich geringfügige gewerbliche Tätigkeiten ausgeführt werden, wie etwa kleinere Verkäufe über ebay, das Erstellen von Gutachten oder schriftstellerische Tätigkeiten, überwiegt die private Nutzung. Wird das Mietverhältnis zur gemischten Nutzung angemietet, ist die Art des Mietverhältnisses danach zu beurteilen, welche der beiden Nutzungsarten überwiegt. Eine Aufspaltung wonach für die Wohnräume das Wohnraummietrecht und für die Gewerberäume das Gewerberaummietrecht angewendet wird, kommt nicht in Betracht. Wird ein Mietverhältnis zur Berufsausübung und zu Wohnzwecken begründet, steht in der Regel die gewerbliche Nutzung im Vordergrund und das Gewerbemietrecht findet Anwendung.

Untervermietung bei der Gewerbemiete
Ein Gewerbemietvertrag wird überwiegend für einen ganz bestimmten Zeitraum geschlossen. Wird nicht ausdrücklich ein Recht zur ordentlichen Kündigung während dieser Zeit vereinbart, bleibt der Mieter bis zum Vertragsende an den Mietvertrag gebunden. Sinnvoll ist es deshalb ein Recht zur ordentlichen Kündigung zu vereinbaren oder aber eine Regelung zur Untervermietung zu treffen. Bei der Gewerbemiete hat der Mieter zwar die Möglichkeit einen Untermietvertrag mit einem Dritten abzuschließen. Er darf dem Dritten den Gebrauch der Mietsache aber nicht ohne die Zustimmung des Vermieters gestatten. Im Gegensatz zum Wohnraummietrecht gibt es im Gewerbemietrecht auch keinen Anspruch des Mieters auf Zustimmung zur Untervermietung. Eine weitere Möglichkeit ist die Vereinbarung einen Nachmieter zu stellen um frühzeitig aus dem Mietverhältnis entlassen zu werden. Schließt der Mieter mit einem Dritten einen Untermietvertrag, ist er ihm gegenüber Schadensersatzpflichtig, wenn er den Gebrauch der Mietsache nicht einräumen kann. Wurde im Gewebemietvertrag keine Erlaubnis zur Untervermietung erteilt, ist dem Mieter anzuraten den Untermietvertrag mit dem Dritten unter der Bedingung der Zustimmungserteilung des Vermieters zu schließen.