Mietrecht - Tipps & Hinweise zum Mietvertrag für Mieter und Vermieter

Mietvertrag sollte schriftlich abgefasst werden
Der Abschluss eines Mietvertrages gehört für die meisten von uns zum Alltag. Worauf man allerdings beim Abschluss eines Mietvertrages achten muss, ist vielen Menschen unbekannt. Seitenlange Formulare und Geschäftsbedingungen liest sich kaum ein Mieter genau durch und beschäftigt sich mit dem Thema leider oft erst, wenn es bereits zu Problemen mit dem Vermieter gekommen ist. Oft liegt der Grund für Mietstreitigkeiten in der Unkenntnis der eigenen Rechte und Pflichten. Eine klare und verständliche Gestaltung des Mietvertrages hilft dabei den Hausfrieden zu erhalten. Auch als Vermieter sollten Sie also darauf achten, einen Muster Mietvertrag zu verwenden, der nur Klauseln enthält, die im Einklang mit der Rechtsprechung stehen und die so formuliert sind, dass auch ein Laie sie verstehen kann. Egal, ob es um die Anmietung einer Wohnung geht oder nur um den Mietwagen am Urlaubsort – der Mietvertrag unterliegt immer den Vorgaben des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Dennoch kann der Mietvertrag durch individuelle vertragliche Regelungen innerhalb der vom Gesetzgeber festgelegten Grenzen ausgestaltet werden. Dabei sollte allerdings auch die höchstrichterliche Rechtsprechung beachtet werden. Wichtig ist es darüber hinaus, schon bei Abschluss des Mietvertrages zu bedenken, dass die getroffene Vereinbarung im Streitfall auch beweisbar sein muss. Rechtlich gesehen kann ein Mietvertrag nämlich in der Regel auch mündlich abgeschlossen werden. Wer sich auf den Handschlag verlässt, kann im Streitfall allerdings böse Überraschungen erleben. Denn im Zweifel greift die gesetzliche Regelung dann ein, die häufig zum Nachteil des Vermieters ist.

Wohnraummietverträge rechtssicher gestalten
Bei der Vermietung von Wohnungen sollte ein Vermieter niemals auf einen schriftlichen Mietvertrag verzichten. Denn im Zweifel stützt sich der gesamte Vertrag dann auf das BGB. Und darin sieht der Gesetzgeber beispielsweise nicht vor, dass der Mieter Schönheitsreparaturen ausführen muss. Vielmehr kann der Mieter umgekehrt vom Vermieter verlangen, dass dieser regelmäßig die abgewohnten Wände streicht! Nur mit einer schriftlichen Vereinbarung im Mietvertrag kann man diese Rechtsfolge verhindern. Besondere Vorgaben gibt es im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) auch bezüglich des Abschlusses von Zeitmietverträgen. Diese müssen laut Paragraph 550 BGB schriftlich abgeschlossen werden, sobald die Befristung länger als ein Jahr laufen soll. Darüber hinaus muss laut Paragraph 575 BGB der Grund für die Befristung des Mietverhältnisses schriftlich mitgeteilt werden. Fehlt diese Schriftform, dann ist das Mietvertrag automatisch unbefristet und kann seitens des Vermieters nur unter engen Voraussetzungen wieder gekündigt werden.

Vorlage für Wohnungsmietvertrag

Allgemeiner Mietvertrag für Wohnung

Untermietervertrag als Muster

Untermietvertrag - Vorlage zum Download

Mietvertrag für Einfamilienhaus

Mietvertrag Einfamilienhaus


Vorsicht bei Formularklauseln
Viele Mietvertragvorlagen enthalten Klauseln zu allen möglichen Themen, mit dem Ziel, den Gebrauch der Mietsachen für den Mieter einzuschränken. Leider halten solche Klauseln einer gerichtlichen Überprüfung oft nicht Stand. Immer mehr Formularklauseln, die vor wenigen Jahren noch gerichtlich akzeptiert waren, sind heutzutage unwirksam. Ein Grund liegt im Wandel der Lebensumstände und im Mieterschutz. Ein häufiger Streitpunkt zwischen Mieter und Vermieter ist etwa das Thema Haustierhaltung. Die Regelungen der Haustierhaltung ist heute über einen Formularvertrag nicht mehr möglich. Denn Formularverträge unterliegen einer strengen Inhaltskontrolle und dürfen daher pauschale Haustierverbote nicht mehr enthalten, auch wenn sich das Verbot nur auf bestimmte Tierarten beschränken soll. Viele Mieter meinen nun, dass eine fehlende Haustierklausel im Mietvertrag ihnen das uneingeschränkte Recht zur Haustierhaltung gibt. Dies ist wiederrum auch nicht korrekt. Vielmehr kommt es auf den Einzelfall an. So kann der Vermieter die Haustierhaltung verbieten, wenn durch die Haltung des Tieres der Hausfrieden gestört wird oder die Wohnung übermäßig abgenutzt wird. Der Vermieter ist vielfach besser beraten, wenn er die einzelnen Bedingungen zur Haustierhaltung mit dem Mieter individuell aushandelt und im Rahmen einer Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag schriftlich festlegt. Achten Sie darauf, dass diese Formulierung sich deutlich auf die Situation im Einzelfall bezieht. Auch das Thema Schönheitsreparaturen kann aufgrund der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht mehr frei geregelt werden. Früher übliche Farbvorgaben, wie weiße Wände, darf der Vermieter dem Mieter heute nicht mehr machen. Andersherum ist es dem Mieter nach wie vor nicht erlaubt, eine Wohnung, die er mit hellen Wänden übernommen hat, dunkelblau gestrichen zurück zu geben.

Mehr Freiheit beim Abschluss von Gewerbemietverträgen
Im Bereich der Gewerbemiete haben Vermieter bei der Gestaltung des Gewerbemietvertrages einen weitaus höheren Spielraum. Der Gesetzgeber schützt insofern besonders Wohnungsmieter, die als Verbraucher in der Regel kaum Erfahrungen in der Geschäftwelt haben. Wer allerdings Räume zu geschäftlichen Zwecken anmietet, begegnet dem Vermieter in Augenhöhe und wird sich im Lesen von allgemeinen Geschäftsbedingungen auskennen, so die Vermutung des Gesetzgebers. Daher sollten Vermieter und Mieter besonders im Bereich des Gewerbemietrechts auf einen vollständigen Mietvertrag achten, der alle regelungsbedürftigen Punkte enthält. Im gewerblichen Bereich darf dann auch vereinbart werden, dass jede Änderung des Vertrages schriftlich erfolgen muss.