Mietminderung wegen störendem Nachbarn?

29. Oktober 2015

Mietminderung wenn Mitmieter mit gebrauchtem Klopapier wirft?

Mietminderung bei störenden Nachbarn

Mietminderung bei störenden Nachbarn gerechtfertigt? Teilweise ja!

Die Klägerin ist Vermieterin einer Wohnung in Berlin, der Beklagte deren Mieter. Weil ein Nachbar immer wieder mit Fäkalien gefüllte Glasbehälter, Flaschen und gebrauchtes Toilettenpapier auf den Gehweg zum Hauseingang warf, kürzte der Beklagte seine Mietzahlung um 12%. Die Vermieterin hatte hierfür kein Verständnis und verklagte den Mieter auf Zahlung der ausstehenden Miete.

Entscheidung des Gerichts: Mietminderung teilweise angemessen

Das Amtsgericht Berlin-Mitte gab dem Beklagten teilweise Recht (Az.: 14 C 265/14). Eine Mietminderung von 5% sei angemessen, aber 12% seien zu viel. Anerkannt ist, dass das störende Verhalten eines Nachbarn die Gebrauchstauglichkeit einer Wohnung beeinträchtigen und zu einem Mietmangel führen kann. Hinsichtlich der Höhe einer Mietminderung komme es aber auf die Intensität und Dauer bzw. Häufigkeit der Störungen an. Vorliegend warf der Nachbar zwar auch in gefährdender und ekelerregender Weise Gegenstände auf den Gehweg. Allerdings tat er dies nur an vereinzelten Tagen. Eine Mietminderung von 5% sei deshalb angemessen. Auch das Landgericht Köln (Urteil v. 06.11.1984 – 12 S 165/84) hatte im Jahr 1984 eine derartige Entscheidung zu treffen. Damals minderten die Mieter einer Wohnung ihre Miete, weil der Nachbar mit Unrat warf und den Balkon verschmutzte. Das Landgericht Köln entschied zugunsten der Mieter.

Wann kann die Miete gemindert werden?

Ein Vermieter ist verpflichtet die Tauglichkeit einer Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch zu gewährleisten. Besteht oder entsteht ein Mangel, der diese Tauglichkeit verringert, kann die Miete so lange gemindert werden, bis die vertragsgemäße Tauglichkeit wiederhergestellt ist. Ausschlaggebend ist also immer der Mietvertrag. Weicht der Istzustand vom Sollzustand der Wohnung ab, kann die Miete regelmäßig gemindert werden. Eine Tauglichkeit die im Vertrag nicht vereinbart wurde kann den Mieter nicht zu einer Minderung berechtigen. Auch Mängel die der Mieter selbst schuldhaft verursacht hat, Mängel die ein Mieter bei Vertragsabschluss kannte oder wegen grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben sind, schließen eine Mietminderung aus. Zudem gibt es unerhebliche Mängel die zum allgemeinen Lebensrisiko eines Mieters gehören. Nicht jeder kurzzeitige Mangel berechtigt zu einer Mietminderung.

In welcher Höhe kann die Miete gemindert werden?

Die Höhe der Mietminderung muss geschätzt werden. Das Gesetz trifft keine genauen Angaben. Die Höhe der Minderung muss lediglich angemessen sein. Das macht die Mietminderung für Mieter so schwer. Wird die Miete zu stark gekürzt, riskiert ein Mieter im schlimmsten Fall sogar eine Kündigung. Orientieren kann man sich an bereits ergangenen Entscheidungen. Im Internet gibt es ganze Listen von Urteilen die nach der Art des Mangels sortiert sind. Allerdings kommt es immer auf den Einzelfall an und bevor man sich an einer bereits ergangenen Entscheidung orientiert, sollte man sich über den abgeurteilten Sachverhalt genauestens informieren. So haben unterschiedliche Gerichte für einen vollständigen Ausfall der Heizungsanlage in den Heizmonaten schon 70% aber auch schon lediglich 50% als angemessen erachtet. bin hier

Was muss zuvor unbedingt beachtet werden?

Entsteht ein Mangel in der Wohnung, muss dieser dem Vermieter unverzüglich angezeigt werden. Der Vermieter muss die Möglichkeit haben den Mangel zu beheben. Unterlässt der Mieter die Mängelanzeige verwirkt er nicht nur sein Recht zur Mietminderung, sondern kann sich gegenüber dem Vermieter auch Schadensersatzpflichtig machen. Ein Mieter sollte darauf achten, dass die Mängelanzeige nicht nur telefonisch gegenüber der Hausverwaltung oder dem Wohnungseigentümer erfolgt. Die Mängelanzeige muss im Streitfall vom Mieter nachgewiesen werden.

 

Bild: © rodjulian / Fotolia.com

Daniel Wilhelm

Über Daniel Wilhelm

Daniel Wilhelm, Jahrgang 1965, gebürtig aus Frankfurt am Main. Hat in München an der Ludwig-Maximilians-Universität Rechtswissenschaften studiert. Nach dem 2. Staatsexamen in Berlin arbeitete er bei einer Verbraucherschutzorganisation. Seit Anfang 2012 ist er freier Redakteur mit den Themenschwerpunkten: Mietrecht, Steuern und Verbraucherrecht.

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