Immer Ärger mit der Kleinreparaturklausel

26. Oktober 2015

Streitpunkt Kleinreparaturen

Kleinreparaturklausel - auf die richtige Formulierung kommt es an

Kleinreparaturklausel – auf die richtige Formulierung kommt es an

Grundsätzlich ist der Vermieter zur Instandhaltung der Wohnung verpflichtet. Er hat jedoch die Möglichkeit, gewisse Aufgaben durch den Mietvertrag auf den Mieter abzuwälzen. So etwa die Behebung kleinerer Schäden im Rahmen der Kleinreparaturklausel. Diese Klausel müssen einer Inhaltskontrolle standhalten. Sind sie unwirksam geht das zu Lasten des Vermieters und das Gesetz kommt zur Anwendung. Er muss dann wieder für die Instandhaltungsarbeiten aufkommen. Die Formulierung einer wirksamen Kleinreparaturklausel ist nicht einfach, wie auch der vorliegende Fall wieder einmal deutlich macht.

Was genau umfasst eine Kleinreparaturklausel?

In dem vor dem AG Zossen zu entscheidenden Fall, war im Mietvertrag folgende Klausel vereinbart: „Die Kosten der kleinen Instandhaltungen, die während der Mietdauer erforderlich werden, sind vom Mieter zu übernehmen, soweit die Schäden nicht vom Vermieter zu vertreten sind. Die kleinen Instandhaltungen umfassen nur das Beheben kleiner Schäden bis zum Betrag von 100Euro im Einzelfall an Teilen der Wohnung, die dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, wie z.B. Hähne und Schalter für Wasser, Gas und Elektrizität, Jalousien, Markisen, WC- und Badezimmereinrichtungen, Verschlussvorrichtungen für Fenster, Türen, Fensterläden, Heiz-, Koch- und Kühleinrichtungen, Spiegel, Verglasungen, Beleuchtungskörper usw. Die Verpflichtung besteht nur bis zu einer jährlichen Gesamtsumme aller Einzelreparaturen von bis zu 8 % der Jahresbruttokaltmiete.“

Entscheidung des Gerichts: Kleinreparaturklausel unwirksam

Das Amtsgericht kam in seinem Urteil vom 11.06.2015 (AZ: 4 C 50/15) zu dem Ergebnis, dass diese Klausel gegen die Inhaltskontrolle nach § 307 BGB verstoße und deshalb unwirksam sei. In der Klausel werden auch Gegenstände der Mietsache benannt, die nicht dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Nach der ständigen Rechtsprechung dürfen sich Kleinreparaturklauseln allerdings nur auf diejenigen Teile der Wohnung beziehen, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind.

Überblick: Die Kleinreparaturklausel

Die Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz enthält eine Definition der Kleinreparaturen. Dort heißt es wörtlich: „Die kleinen Instandhaltungen umfassen nur das Beheben kleiner Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden.“ Der BGH hat den Begriff der Kleinreparatur noch weiter eingegrenzt. Abgewälzt werden kann die Reparatur demnach nur auf Gegenstände, die dem häufigen Zugriff der Mieter unterliegen. Hierzu gehören deshalb auch Rollläden, Jalousien oder Markisen. Nicht dazu gehören die im vorliegenden Fall genannten Spiegel, Verglasungen und Beleuchtungskörper. Diese Gegenstände unterliegen nicht dem häufigen Zugriff des Mieters. Auch die Reparatur einer Heiztherme darf beispielsweise nicht auf den Mieter abgewälzt werden. Wird eine Kleinreparaturklausel in den Mietvertrag mit aufgenommen, muss darin auch eine Höchstgrenze geregelt werden. Es müssen die jeweils einzeln anfallenden Reparaturkosten begrenzt sowie ein Jahreshöchstbetrag bestimmt werden. Eine einzelne Reparatur darf einen Betrag von etwa 75 Euro bis 100 Euro nicht überschreiten. Eine feste Grenze ist noch nicht festgelegt worden. Bisher haben Gerichte aber allerhöchstens 120 Euro anerkannt. Die Jahreshöchstgrenze liegt bei 7 % bis 8 % der Jahresmiete. Alle Reparaturkosten die darüber hinaus gehen, dürfen nicht auf den Mieter abgewälzt werden. Ist eine Reparatur erforderlich, die den im Mietvertrag festgehaltenen Höchstwert einer einzelnen Reparatur von beispielsweise 100 Euro überschreitet, darf der Mieter an höheren Kosten nicht anteilig hinzugezogen werden. Sobald die Reparatur den Betrag von im vorliegenden Beispiel 100 Euro überschreitet, hat der Vermieter die Kosten aus eigener Tasche zu tragen. Dem Vermieter ist es auch nur möglich den Mieter an den Kosten zu beteiligen. Er darf nicht verpflichtet werden, die Kleinreparatur selbst vornehmen zu müssen oder selbst einen Handwerker zu beauftragen.

 

Bild: © Alexander Raths / Fotolia.com

Daniel Wilhelm

Über Daniel Wilhelm

Daniel Wilhelm, Jahrgang 1965, gebürtig aus Frankfurt am Main. Hat in München an der Ludwig-Maximilians-Universität Rechtswissenschaften studiert. Nach dem 2. Staatsexamen in Berlin arbeitete er bei einer Verbraucherschutzorganisation. Seit Anfang 2012 ist er freier Redakteur mit den Themenschwerpunkten: Mietrecht, Steuern und Verbraucherrecht.

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